Директор первой в Запорожье управляющей компании: «5 гривен – красная цена на обслуживание домов»

Компания ”Наш дім Запоріжжя” появилась на рынке управляющих компаний Запорожья самой первой. В 2014 году ряд председателей ОСМД приняли решение обслуживать свои дома самостоятельно и создали управляющую компанию.

На сегодняшний день управление своими домами фирме доверили уже 120 домов в разных районах города.

Офис компании находится на первом этаже дома по улице Казачьей 5, где живет и работает председателем ОСМД директор управляющей компании Артур Никитенко.

«Заноза» расспросила у основателя первой управляющей компании о том, что изменилось в его доме после создания ОСМД и о средней цене на обслуживание домов.

– Расскажите историю появления вашей компании.

–Мы начали работу как управляющая компания самыми первыми в Запорожье. Из конкурентов у нас было только КП «Основание». У нас, как у председателей ОСМД, родилась идея создать свою управляющую компанию. Мы составили основной костяк и начали развивать. По сути, мы рассматривали создание управляющей компании не с целью заработка денег, а с для правильного обслуживания наших же домов, в которых живем. Мы стараемся, в первую очередь, действовать по этому принципу.



Все началось с ОСМД в моем доме. Я его создал потому, что было стыдно заходить вместе с гостями в подъезд. Вместо выбитых стекол в окнах натянули полиэтилен и закрепили монтажным степлером. Я начал искать выход, как улучшить ситуацию в своем доме. До 2014 года ходил на разные семинары, общался с главами ОСМД, ездил в другие города - узнавал, есть ли смысл вообще в создании ОСМД. Чтобы обеспечить его существование, я как юрист начал изучать нормативную базу и понял, что для обслуживания дома нужно организовать рабочие места, пройти ряд проверок и получить разрешительные документы. Я понял, что одно ОСМД не может существовать без обслуживающей компании. После общения с председателями других ОСМД, родилась идея создать свою управляющую компанию – КП «Основание» управление никто не доверял.

Потом начали появляться другие управляющие компании. Все приходили к нам, узнавали, как мы работаем, что такое тариф, из чего он состоит. После нас возникли 2-3 компании, одна из которых даже выиграла конкурс на обслуживание домов.

Сейчас наблюдается тенденция, когда на рынок выходят строительные подрядчики, которые занимались только капремонтами, но вдруг решили с какого-то дня, что они управители домов, не обладая для того должными знаниями. Рассказывают, что являются управляющими компаниями с 2000 годов, потому что крыли кровли или делали сети, не имея ничего общего с управлением. Наша компания занимается именно управлением дома. Сегодня реально работающих как управители всего 4 компании.



– Сколько сегодня людей в штате вашей компании и работаете ли с субподрядчиками?

– 55-56 человек. Есть субподрядчики по специфическим услугам, таким как техобслуживание лифтов и дератизация с дезинфекцией, поскольку это связано с ядами, прочисткой дымовентиляционных каналов и на это нужно много разрешений. Мы со своей стороны следим за тем, чтобы услуги были оказаны качественно.



– Могут ли ОСМД справиться без управляющей компании?

– Многие главы ОСМД не имеют представления, что делать с этой властью. Думают, что если получили документы и счет, могут деньгами распоряжаться направо и налево. Бывало и такое. Председатели ОСМД назначали себе зарплаты по 10-15 тысяч, а дом получал все остальное по остаточному принципу. А когда домом управляешь грамотно, председатели открывают для себя много нового.

 Прежде всего, изучение законодательной базы. Отдельная сфера серьезной ответственности – лифты. В их ремонт нужно вкладывать определенные суммы, читать договоры с обслуживающими компаниями. Эти организации, как правило, не несут ответственности за эксплуатацию. Значит, она автоматически ложится на председателя. Но люди, как правило, в это не вникают и этого не знают.

–Как решает вопрос с обслуживанием лифтов ваша компания?

– У нас создан технический отдел по обслуживанию лифтового хозяйства. То есть мы проверяем подрядчика, смотрим документы, ведем работу с председателем, следим за сроками проверки лифта. Если лифтеры выходят на плановые проверки, то наш человек непосредственно перепроверяет, действительно ли проведен осмотр. Невыполнение работ может привести к непоправимым последствиям, к тому же, люди должны знать, за что они платят.

– Сейчас много споров ведется о том, сколько стоит капремонт лифтов.

– С полной заменой и сроком эксплуатации минимум 25 лет – до 800 тысяч. Сам лифт по новым ценам стоит около 500 тысяч гривен, плюс работы, связанные с шахтой, установка антивандальных систем и так далее. Итого – 700-800 тысяч гривен.

–Сколько у вас домов в обслуживании?

– На сегодняшний день мы обслуживаем в разных районах города 120 домов. Плюс мы выиграли тендер на обслуживание жилого фонда в Васильевке. Там был аналогичный конкурс  как в Запорожье.



– Тарифы компаний, выигравших конкурс в Запорожье, жильцов многих домов повергли в шок. Какова в вашей компании средняя цена на обслуживание домов?

– Если взять среднестатическую девятиэтажку на 4 подъезда, то адекватная цена колеблется от 3,50 до 4,50 гривен за квадратный метр. За эти деньги можно обслуживать дом и оказывать услуги. Если дом малой этажности – 4 гривны средняя цена. Если дом меньше, то цена растет. К примеру, в 2-4 этажных домах на 10-15 квартир стоимость может достигать 5-6 гривен. Это «красная» цена, которой хватает на облуживание дома. Это я говорю как практик.

В эту сумму входят уборка придомовой территории, ведение бухгалтерии, текущий ремонт – все, что базово нужно для существования дома. Если жильцы хотят «суперобслуживание»: консьержа, мраморную лестницу, то 20-30 гривен – вполне реальная цена.

– Управляющие компании, выигравшие конкурс, ввели в список услуг и «награду управителю». Что это значит?

– Закон 417 ввел такую графу, как управление. Если раньше в законах было «управление», «содержание» и «текущий ремонт», то новое законодательство объединило эти три графы в одну – «управление». Тот, кто оказывает эту услугу, – управитель, который  должен получать вознаграждение по законодательству.

На данный момент эта цена по закону является свободой, в отличие от платы за содержание дома. Кстати, из-за несостыковок в законодательстве, людям, которые получают субсидии, эту составляющую будет оплачивать городской бюджет. Таким образом, управляющие компании не понесут убытки. Наверное, наш город по уровню затрат претендует на Дубай.

– Ликвидация аварийных ситуаций включена в тариф вашей компании?

– У нас работает свой колл-центр. Круглосуточно дежурят обученные операторы, мы специально разработали программу, которую стараемся модернизировать ,а также дежурят 4 аварийные бригады. Каждая бригада полностью укомплектована для любого вида работ, от слесарных до прочистки труб и замены электричества. Кроме того, мы стараемся полностью устранить проблему, а не просто локализировать. Если прорвало трубу – мы ее меняем, а не перекрываем воду. Правда, некоторые нельзя проводить в ночное время, но все аварии мы стараемся устранить как можно скорее. Кроме того, у нас лимитировано время выезда – час. В то время как приезда той же муниципальной «аварийки» можно ждать сутки.

На аварийное обслуживание действует тариф с абонентской платой или разовый. Во втором варианте выходит один вызов около 500 гривен. Дешевле обойдется абонентское обслуживание. Количество выездов при этом не лимитируется.

– Как Вы относитесь к идее софинансирования на капремонты?

– Как глава ОСМД – положительно. Когда люди начинают видеть, что их деньги, которые они платят на свои расчетные счета, расходуются на благоустройство дома, по примеру нашего скажу, что жильцы начали чувствовать ответственность. «А вот там кто-то выбросил мусор, а мы знаем с какой квартиры». Недавно был случай. Жильцы заставили соседей вывезти после ремонта весь мусор и помыть за собой лифт. Люди бережнее к этому относятся к тому, где есть и их копейка. Но есть много «но». Закон настаивает на том, что должен быть комплексный капитальный ремонт. А это и лифты, и кровля, и сети - то есть, абсолютно все, что есть в доме. Но мы понимаем, что в бюджете таких денег нет. Даже на те работы по ОСМД, которые частично попали в списки финансирования из городского бюджета, сумма достигает более полумиллиарда гривен. И это только частичный капремонт, а не комплексный. На этот год домам ОСМД дали 90 миллионов гривен, то на следующий год мы не знаем, какая будет сумма. При этом, на ремонт домов коммунальной собственности, которой по закону уже не существует, выделили порядка 400-500 миллионов гривен.

– И всё же, ваше мнение: софинансирование – это хорошо или плохо?

– К этому вопросу нужно подходить с умом. Естественно, если мы будем настаивать на комплексном капитальном ремонте, никакого бюджета не хватит. А чтобы приучать жителей к тому, что мы живем в развитой стране, в которой дома – это имущество жильцов, а не дармовое, то платить какой-то процент нужно.

– Что уже успели сделать в вашем доме с момента создания ОСМД в своем доме?

– Мы зарегистрировали ОСМД в начале 2015 года и приняли  на баланс свой дом. Первым делом навели порядок с лифтами. Наш дом попал одним из первых в список финансирования капремонтов, потому что были правильно подготовлены документы. Снизили в три раза потребление киловатчасов. Эти деньги направляем на ремонт подъездов.  Успели отремонтировать 4 этажа. Сейчас копим деньги на остальные. Кроме того, занимаемся  температурными швами, поставили окна и полностью отремонтировали кровлю. Стоимость за обслуживание дома у нас сейчас составляет 3 гривны за квадратный метр. Будем пересматривать тариф со следующего года. Рассматриваем 3,50 – 4 гривны - не больше.

Мы заменили сети, поставили новый счетчик отопления, вместо украденного еще в 2012 году. После того, как я начал регулировать тепловую подачу в дом, посчитали, что за отопительный сезон экономия составила около 200 тысяч гривен. После этого поставили тепловой пункт, который работает второй год. Если сравнивать одинаковые дома, то там стоимость за квадратный метр отапливаемых квартир достигала 35 гривен, а в моем доме не превышала 21 гривны.



– Что считаете самым сложным в своей работе?

– Человеческий фактор, конечно. Люди хотят все и сразу. Но платить мало кто хочет, считая, что обслуживание должно стоить гривну за квадратный метр.

– Как уже опытный председатель ОСМД, что можете сказать тем, кто только становится на этот путь или сомневается?

– Если люди владеют недвижимостью, то им нужно задумываться, как будет содержаться их жилье. Речь не только о квартире – обо всем доме. По закону за содержание дома несут ответственность именно совладельцы – собственники квартир. Поэтому если люди хотят экономить и грамотно распоряжаться своими деньгами, нужно переходить на рельсы ОСМД. Это инструмент для грамотного управления домом и эффективного распределения средств. Правда, для этого должен быть грамотный управитель.
Алина Новгородцева.