"Запорожский горсовет за бесценок распродает участки": 4 мифа в СМИ о рынке земли
Не так давно общественная организация опубликовала серию публикаций. В них мэрию обвиняют в продаже земли по заниженной цене и незаконных махинациях.
Из публикаций, которые подхватывают СМИ, создается впечатление, что запорожскую землю раздают чуть ли не бесплатно каждому желающему. Но журналисты манипулируют фактами: намеренно или по незнанию.
Чтобы доказать, что изобличающие материалы сложно назвать объективными, предлагаем вашему вниманию топ-4 мифов, которые создают расследователи:
Миф 1: город должен продавать землю, как на OLX
В разоблачающих статьях приводится ряд адресов с низкой стоимости квадратного метра земли. Но если посмотреть на эти участки, становится понятно, что речь идёт не о выкупе пустого участка земли, а о земле под уже существующим зданием.
Более того, согласно законодательству, право выкупить участок имеет лишь собственник постройки. «Земля идёт за недвижимостью» - таков принцип законодательства.
Соответственно, сравнивать стоимость квадратного метра земли такого участка со стоимостью на платформе частных объявлений OLX – некорректно. В частных объявлениях речь чаще всего идет о продаже цельного имущественного комплекса: и участка, и строения, тогда как в приведенных решениях городского совета – только о земельном участке. Наличие на земельном участке недвижимости, ее расположение в наиболее выгодном месте на сформированном земельном участке и подведенные к ней коммуникации не дают возможности использовать остатки земли, не под зданиями, кому-либо еще. Именно наличие зданий и сооружений на земельном участке является основополагающим фактором для решения выкупа земли и именно эти «улучшения» влияют на саму стоимость земельного участка.
Стоит заметить, что и среди частных объявлений встречается большая разница в цене. Так, автор одного из объявлений (№428635686) предлагает участок в черте города и с фундаментом по цене 55 гривен за квадратный метр. За немного большую стоимость – 69 гривен – готов продать участок автор другого объявления (№623167251). Естественно, что стоимость участков с находящимися на них строениями возрастает – например, земельный участок в 40 соток со строением продается более, чем за 919 тысяч гривен (объявление № 492389234).
Журналисты также почему-то упускают из виду, что стоимость в частных объявлениях не может быть объективной. Частному продавцу никто не мешает включить в цену возможные надбавки на комиссию риэлтора и маневр для торга с покупателем.
Логично, что после прочтения материалов журналистов-расследователей создается впечатление, что земельные участки были проданы за бесценок.
Однако, помимо некорректных сравнений цен за квадратный метр, стоит акцентировать внимание на общей сумме полученных средств, которая составляет 200 тысяч гривен и выше.
Миф 2: экспертная оценка земли не вызывает доверия
Чтобы избежать необъективных манипуляций со стоимостью земли, существует экспертная оценка земли. Это результат оценки стоимости земельного участка и связанных с ним имущественных прав с применением комплекса подходов, методов и оценочных процедур.
Есть и утвержденный Государственным комитетом по земельным ресурсам Порядок проведения экспертной денежной оценки (Порядок разработан во исполнение пункта 2 постановления Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков», применяется для проведения экспертной денежной оценки в случаях, предусмотренных статьей 13 Закона Украины «Об оценке земель»).
Согласно данному порядку, эксперт обязан учитывать ситуацию на рынке земли, а также определять вид стоимости участка. Изучается место размещения участка, состояние грунта и другие земельные характеристики. Влияние на стоимость земли оказывают природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия ее использования, экологическое состояние и состояние развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.
Принимаются во внимание и проведённые земельные улучшения и ряд других факторов. Соответственно, даже два близлежащих участка могут иметь различную стоимость за квадратный метр. Право проводить оценку может лишь специалист с соответствующим государственным сертификатом. Чтобы подтвердить квалификацию эксперта, существует Государственный реестр субъектов оценочной деятельности.
Цель ведения реестра – учет сертифицированных оценщиков и открытый доступ к информации про каждого из специалистов. То есть, деятельность каждого эксперта прозрачна, и специалист несет личную ответственность за каждый составленный отчет по оценке. Но и это – не единственная защита от возможной необъективности.
Мало кто знает, что согласно процедуре, на каждый ответ по оценке составляется рецензия – своё мнение высказывает другой сторонний эксперт.
Миф 3: «заниженные» цены на землю – результат работы нынешней власти
Авторы расследований намекают, что выставленная оценочная стоимость участков – возможность уличить нынешних чиновников в махинациях.
При этом, если поднять официальную статистику, можно заметить, что стоимость квадратного метра земли оставалась в нынешних рамках с 2010 года – на протяжении 10 лет. Например, минимальная цена в 2010 году составила 44,22 гривны за квадратный метр, в 2013 году - 38,48 гривен, в 2016 - 37,61 гривен. Средняя стоимость - традиционно выше: 2010 год – 78,40 гривен за квадратный метр, 2013 год - 72,56 гривны, 2016 - 74,53 гривны.
Почему о якобы заниженной стоимости говорят только сейчас и только на примере решений последних лет?
Миф 4: в других городах земля дороже
Как раз это утверждение нельзя назвать мифом. Более того, если сравнивать цены на землю с такими крупными городами, как Киев, Харьков, Одесса и даже соседний Днепр, цена участков действительно выше. И ,конечно, для большего контраста именно с этими городам идет сравнение. Давайте разберёмся. Состояние рынка недвижимости зависит от многих факторов. Сравним, например, количество построенного жилья в Запорожье и в соседнем Днепре.
По данным управления статистики в Запорожской области, в нашем городе за первые три квартала 2019 года сдано в эксплуатацию чуть более 60 тысяч квадратных метров жилья. За аналогичный период в Днепре этот показатель выше более, чем в два раза – 145,5 тысяч квадратных метров. Показательно (к сожалению, не в пользу Запорожья) и сравнение инвестиций в нематериальные активы (жилая и нежилая недвижимость, земля и другие) двух соседних городов.
Так, за январь-сентябрь 2019 года Днепр получил 44,6 млн.грн., в то время как в Запорожье поступления по этих же видам вложений составило 8,7 млн.грн. На экономической ситуации сказывается ряд факторов, в том числе, и близость проведения операции объединенных сил (АТО). Так корректно ли сравнивать два совершенно разные по масштабам рынка? При этом, нельзя сказать, что в Запорожье рекордно низкая стоимость земли.
В других областях стоимость квадратного метра земли бывает ниже, чем минимальные 60 гривен в Запорожье. Например, есть показатели и в 17 гривен (Черниговская область). При этом стоит отметить, что разбег цен даже в одной категории участков может составлять сотни гривен. Выше уже был приведён пример Днепропетровской области, но эта ситуация стандартна для всех городов.
Так, минимальная стоимость продажи земли в 2018 году в Хмельницкой области составила 8 гривен на квадратный метр, а максимальная – 2025 гривен; Ровенская область: минимальная стоимость – 6 гривен, максимальная – 650 гривен; Николаевская: от 11 гривен до почти 1000 гривен за квадратный метр.
Продолжать сравнение можно и дальше. Но традиционно среди городов Украины по стоимости земли за квадратный метр Запорожье занимает средние позиции.
Резюме
Хочется призвать и читателей, и авторов материалов соблюдать медиа-гигиену и проверять факты, а читателей более критично оценивать полученную информацию.
